更新日期：2013-1-7   來源：理財周報

    時間進入2013年，“城鎮(zhèn)化”成為關鍵詞，不斷被熱議，城鎮(zhèn)化推進將會帶來哪些變化？又會怎樣影響房地產(chǎn)和建材市場？

    對于中國而言，“城鎮(zhèn)化”已經(jīng)不算是個新概念了，隨著城鎮(zhèn)化的推進與暗戰(zhàn)，城鎮(zhèn)化也進入升級時代——新型城鎮(zhèn)化。

    據(jù)悉，由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿已經(jīng)編制完成，近期即將發(fā)布，該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來10年拉動40萬億投資”。“全世界最大的投資機會，就是中國的城鎮(zhèn)化。”著名經(jīng)濟學家這樣認為，城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需最大潛力。

    值得注意的是，“新型城鎮(zhèn)化”成為2012年中央經(jīng)濟工作會議中的一大亮點，也是2008年至今首次單獨把城鎮(zhèn)化作為重點提出。

    而在投資含義上，新型城鎮(zhèn)化意味著房地產(chǎn)、水泥、新型建材、機械設備和大眾消費品將是新城鎮(zhèn)化過程中受益的“五朵金花”。

    新型城鎮(zhèn)化的定義，是指堅持以人為本，以新型工業(yè)化為動力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，推動城市現(xiàn)代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化，全面提升城鎮(zhèn)化質量和水平，走科學發(fā)展、集約高效、功能完善、環(huán)境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉(xiāng)一體、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設路子。

    新型城鎮(zhèn)化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴大、空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕⒐卜盏葍?nèi)涵為中心，真正使我們的城鎮(zhèn)成為具有較高品質的適宜人居之所。

    城鎮(zhèn)化的核心是農(nóng)村人口轉移到城鎮(zhèn)，而不是建高樓、建廣場。農(nóng)村人口轉移不出來，不僅農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益出不來，擴大內(nèi)需也無法實現(xiàn)。

    總而言之，新型城鎮(zhèn)化講究的是“軟硬兼施”，在“硬環(huán)境”的建設上，無疑會利好房地產(chǎn)和水泥行業(yè)。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一曾指出，2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化。“中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離。”

    因此新型城鎮(zhèn)化的到來，業(yè)內(nèi)普遍看好房地產(chǎn)。由于城鎮(zhèn)化所帶動的房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多地集中在二、三線城市，因而，主要經(jīng)營活動在二、三線城市的房地產(chǎn)上市公司將成為市場主體。

    目前中國城鎮(zhèn)化率已達51.27%，據(jù)有關方面的統(tǒng)計，未來10年中國城鎮(zhèn)化水平升至60%，中西部城鎮(zhèn)可能將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主力。

    目前低于城鎮(zhèn)化率50%的主流二三線城市包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥、唐山、廊坊等，城鎮(zhèn)化率低代表城市的可發(fā)展空間更大。

    2012年1-11月份，全國商品房累計銷售面積91705萬平方米，同比增長2.40%，1-11月份全國商品房銷售額53526億元，同比增長9.10%。

    各大城市整體來看，11月份的成交量，同比全部增長，漲幅最低的無錫同比增長28.79%。

    從環(huán)比來看，除廈門環(huán)比下降2.53%之外，其余城市全部增長。

    整體來看，三線城市成交套數(shù)合計環(huán)比增長34.38%，二線城市環(huán)比增長13.17%，一線城市環(huán)比增長37.24%。同比漲幅分別為125.31%、73.74%和84.01%。出現(xiàn)了明顯的翹尾行情。

    申銀萬國分析師也認為，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律來看，二、三線城市樓市無泡沫；同時，盡管不知道未來產(chǎn)業(yè)轉移的具體路線，但是產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加，因此，二、三線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間大。

    中房信數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國三四線城市累計推出經(jīng)營性用地1638萬平方米，新增自總建筑面積為1.63億平方米，累計成交1355萬平方米，全國三四線城市經(jīng)營性用地出讓總金額1263億元。盡管在調控背景下，三四線城市新推的經(jīng)營性用地的總量也并未明顯增加，但供求比從前年的1：0.48上升到去年的1：0.73，其中商業(yè)類占比有所增加，可見三四線土地有趨熱的勢頭。

    雖然去年水泥行業(yè)遭遇淡季，但房地產(chǎn)的“春天”來了，其下游水泥行業(yè)的利好時機還會遠嗎？

    據(jù)國家統(tǒng)計局的調查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化率每提升一個點，將會有1000萬的人口轉移到城市，如果按照每人住房面積30平米來算，每年需新增3億平米的住宅，若按照每平米住房建設需要0.2噸水泥計算，也就是說，每提升一個百分點水泥需求是0.6億噸。

    中國城鎮(zhèn)人口由1978年的1.72億增加到了2011年底的近7億，城鎮(zhèn)化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%，年增長1個百分點。

據(jù)此估算，中國2013年城鎮(zhèn)化率將達到52.3%，以1.2億人口城鎮(zhèn)化計算，今年居民住宅建設需求水泥6.24億噸。

   “城鎮(zhèn)化是水泥行業(yè)一個很好的機遇呀，中部地區(qū)，將會是城鎮(zhèn)化受益最大的地區(qū)。”中國水泥協(xié)會名譽會長雷前治接記者采訪時曾表示過“我去過河南、浙江等地區(qū)實地調研過，發(fā)現(xiàn)我國目前主要存在三代農(nóng)房：第一代農(nóng)房以土胚房為主、兩層平房為主，這代農(nóng)房平均需要7至8噸水泥；第二代農(nóng)房以二百平米、多層式房屋為主，一棟農(nóng)房耗費水泥二十多噸；第三代農(nóng)房以面積為二百五十平米的小洋房為主，這代農(nóng)房需要水泥八十多噸。”

    雷前治還曾指出，現(xiàn)在全國都在進行新型城鎮(zhèn)化的更新，東部地區(qū)正處于二代農(nóng)房向三代農(nóng)房的更新過程中，中部地區(qū)存量多為二代農(nóng)房，西部地區(qū)則在處于二代農(nóng)房取代一代農(nóng)房的過程中。

    在一些重點工程建設方面，去年9月5日、9月6日，國家發(fā)改委網(wǎng)站連續(xù)兩天發(fā)布了60個基建項目的投資批復公告，涉及投資總額超過1萬億元。

    其中，軌道交通項目25個，總投資金額超過8000億元。相關數(shù)據(jù)顯示，每公里地鐵建設對于水泥的需求大概是四五萬噸。而據(jù)此前報道，到2015年，全國地鐵運營總里程將達3000公里。而2020年，將有40個城市建設地鐵，總規(guī)劃里程將達7000公里，是目前總里程的4.3倍。

    房地產(chǎn)建設方面，從近期房地產(chǎn)銷售形勢上看，消費者的購房預期發(fā)生了微妙變化，部分改善性剛需積極入市買房已經(jīng)在多個城市體現(xiàn)出來，優(yōu)勢地產(chǎn)商已經(jīng)在全國各地加速拿地。

    隨著這些基建的逐漸推進，將會給水泥行業(yè)帶來更多需求空間。

    數(shù)據(jù)顯示，自去年9月份以來，珠三角市場因英德爆炸事故，熟料生產(chǎn)受到限制，水泥和熟料價格均出現(xiàn)大幅上漲，分別累計上漲120元/噸和150元/噸，已由8月份最低價275元/噸上漲至目前的410元/噸，漲幅近50%。此外，三季度進入施工旺季，廣州市場需求明顯回升，發(fā)貨量環(huán)比上升。

    對于水泥行業(yè)在明年的發(fā)展，分析人士指出，在2013年一季度淡季結束、天氣轉暖之后，2012年的在建及新批項目將逐步開工建設，總體來看，2013年水泥行業(yè)需求面或將呈現(xiàn)出前低后高；而供給面，2013年的新增產(chǎn)能壓力將明顯減少。

    在上市公司方面，大公司之間開始“強強聯(lián)合”進一步打開市場。

    2012年12月，為了深化安徽與中央企業(yè)的合作，搭建優(yōu)勢互補、資源共享的戰(zhàn)略平臺，實現(xiàn)強強聯(lián)合、互利共贏，中國建材集團與安徽海螺集團在蕪湖簽署了“戰(zhàn)略合作協(xié)議”。

    湘財證券建材行業(yè)分析人士認為，這兩公司簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，在這種競合理念下的合作將有利于2013年華東區(qū)域企業(yè)協(xié)同進一步加強，進而對區(qū)域價格上漲形成積極影響，這是2013年華東區(qū)域的主要亮點。

    西部區(qū)域是海螺水泥近年拓展的新市場，該公司新增產(chǎn)能里西部占比較高，該公司將受益于國家西部增長極形成過程中帶來的機會，這也是海螺水泥西部市場2013年的主要亮點。

    水泥行業(yè)還有另外一家上市公司值得關注——江西水泥。今年6月國務院發(fā)布了“關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見”，根據(jù)意見，加大交通管線建設、危房改造、生態(tài)環(huán)境等領域的投資，預計總投資額超過180億元，建成連接東南沿海與中西部地區(qū)的區(qū)域性綜合交通樞紐和物流商貿(mào)中心；到2015年該區(qū)域基礎設施建設取得重大進展，城鎮(zhèn)化率大幅提升，這都利好了江西水泥。